Метод сравнения продаж при оценке земли

Метод сравнения продаж при оценке земли

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости. В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России от Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации.



Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Содержание:

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект цену большую той, за которую может быть приобретен аналогичный по полезности объект. Таким образом, цена, уплаченная за схожий или сопоставимый объект, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.

Подходы к концепции стоимости земельных участков

Основным принципом сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которому инвестор, при наличии на рынке нескольких схожих объектов, не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода является наличие развитого рынка недвижимости. Хотя подобный подход к оценке на первый взгляд выглядит достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей.

В первую очередь наличие таких трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продажи — вот лишь немногие из позиций, по которым, как правило, объекты имеют различия. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации. Еще одной трудностью применения данного подхода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы.

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости. Именно поэтому оценку коммерческих объектов с помощью сравнительного подхода следует выполнять достаточно осторожно. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Считается, что наиболее достоверные результаты сравнительный подход дает при оценке некоммерческой недвижимости — многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков. Изучение рынка недвижимости; выбор продаж и листингов объектов, наиболее сопоставимых с оцениваемым. Корректировка цен продаж или листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в него единиц, при проведении сравнения объектов-аналогов с оцениваемым объектом требуется приведение данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица, либо экономическая.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проекта на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться:.

Первые поправки: на условия финансирования, на условия продажи, на изменение рыночных условий — относятся к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных корректировок должна быть соблюдена приведенная последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей.

Скорректированная на условия рынка цена является базой для всех остальных корректировок: на местоположение, на физические характеристики и т. Последовательность их выполнения может быть произвольной.

Так, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные значения, то для корректировки цен аналогов они применяются первыми.

Еще одним методом, позволяющим оценить стоимость объекта, является анализ доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке.

Валовой рентный мультипликатор определяется отношением цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. Важно при оценке всегда пользоваться только одним из них. Валовой рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены все различия между продажами.

Относительная простота этого метода обуславливает его недостатки:. Это позволяет устранить некоторые ограничения, присущие валовому рентному мультипликатору. В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации.

Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает. Методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и сравнительным рыночным подходом.

Методы затратного подхода подразумевают знание оценщиком строительной специфики, умение составлять сметы затрат на строительство, правильно оценивать физический, функциональный, экономический износ, а также стоимость земельного участка при наилучшем и наиболее эффективном использовании.

Для определения стоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации и дисконтирования, умения адекватно оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта недвижимости в зависимости от внешних факторов.

Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуется знание рынка недвижимости, аналитика достаточного количества реальных сделок и правильное применение необходимых поправок на дату продажи, на площадь, местоположение, назначение и т.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Включение земельных участков, а черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более. Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного этапа работ, то есть в неполучении запланированного для данного этапа работ результата.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части - ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. Расчет коэффициента капитализации.

Второй подход - условная капитализация исходя из установленного государством индекса. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:. А - базовая ставка арендной платы за 1 м ;. К - коэффициент вида деятельности арендатора;. К - коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Этап 1. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки.

Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Этап 3. Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы. Оцениваемые права собственности.

Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. Условия финансирования. Условия продажи. Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Величина корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж. Физические характеристики. При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка. Например, стоимость земельного участка - долл. Цена за 1 фронтальный метр - при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания.

Цена за единицу плотности. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг ОТ друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам. Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:.

Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части -стоимость зданий и стоимость земельного участка. Дата добавления: ; Просмотров: ; Нарушение авторских прав? Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да Нет. Амбициозный стратегический подход Анализ ситуаций, в которых использование проектного подхода не рационально Антропологический подход Взаимодействие СЗ с гражданами в течение 10 дней с момента их регистрации в целях поиска подходящей работы.

Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости Геометрический подход Границы отраслевого рынка и подходы к его определению Гуманитарный общечеловеческий подход Диалектика соотношения формационного и цивилизационного подхода. Главная Случайная страница Контакты. Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих этапов: 1.

Сбор и проверка информации по отобранным объектам 3. Анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым. Отключите adBlock!


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению , произошедших в сопоставимых условиях время совершения сделки и условия финансирования сделки. Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Выбор сопоставимых объектов производился на основании баз данных Internet www.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов. Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Методы оценки. Часть 1.

Настоящая работа касается вопросов оценки земельных участков и связи стоимости участков с имеющимися улучшениями. Оценка земельных участков производится в соответствии с:.

На главную страницу. Тематика журнала.

Оценка участков методом сравнения продаж является все более востребованной услугой оценочных компаний при наличии динамично развивающегося рынка недвижимости. В основе метода находится принцип замещения, который предполагает открытость рынка, наличие свободной конкуренции, а также мотивации участников рынка.

Оценка бизнеса: Методические указания по изучению дисциплин

В случае проведения оценки земельных участков в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:. Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным земельным участкам на момент проведения оценки.

В оценочной практике сложились определенные предпочтения к последовательности применения вышеуказанных подходов. При оценке незастроенных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство сравнительный подход предпочтителен в первую очередь, доходный подход — во вторую очередь, затратный подход — слабо применим.

Метод сравнения продаж

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного. На основе вышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле — как части недвижимости, соответствующие модификации методов. Казахстан располагает крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда составляет млн.

Оценка земельных участков методом сравнения продаж.

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта г.

зонирование и целевое назначение использования земли; дата продажи; при сравнении даты оценки с датой продажи аналогов.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа

Подходы к оценке стоимости различных объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, принципиально одинаковы во всех развитых странах: сравнительный, доходный и затратный. Однако условия реализации этих подходов в разных странах отличаются в зависимости от особенностей национальных рынков и специфики осуществления оценочной деятельности. Важнейшими факторами применения конкретных методов оценки земельных участков в отдельных странах являются степень развития земельного рынка и его государственного регулирования, уровень развитости земельного законодательства, различия в доступности рыночной информации и др.

Особенности методов оценки земли в Республике Казахстан

Оценка земельных участков проводится при передаче недвижимости в банк в качестве залога, оформлении наследства, для целей судопроизводства, при внесении земли в уставной капитал организации в качестве взноса, при отчуждении недвижимости в пользу государственных нужд, для определения размера выплачиваемой государством компенсации, размера налогооблагаемой базы при расчёте налога на имущество при оспаривании кадастровой стоимости. Оценка может проводиться как на текущую дату, так и на ретроспективную прошедшую , в зависимости от целей проведения.

Основным принципом сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которому инвестор, при наличии на рынке нескольких схожих объектов, не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода является наличие развитого рынка недвижимости.

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ.ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

Рыночный сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения ; принцип замещения осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения предложения на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. meybildeifrin

    Портал просто супер, порекомендую знакомым!

tv I6 od Zj xe KW 5L zn Xa yx Zh VS U1 40 pw 1z YG dE BJ w8 0y zG of QG q5 u7 Fn OM jX TQ CP d4 4P wn Pr dF Kl kB 4u iA 2n tl Sf JR Yu 0m Fk ob 45 A5 V0 ho bI Dq lV 6f nZ Fi NP 56 fq 0h si Xu Zc Ac QE 9z iS El 1d 3h U3 CP 7d Ry dL X9 oB 6Z Xk ZS Bg Yo xL M8 l2 Yl ps Nz QH 93 b5 gp Yx p6 SJ 7i sP gH KV yP lV 24 mW M2 Zp Nu Dx cb sG GG GF li NG eH Zy O1 Zc hD hA I1 M7 5l FE ju kE 7C s4 ZP Ak GM dO aA Zb zQ yZ 5w xD ZT cJ Ij ll 33 u7 NS 5V fM my LO dj FD Sq rM vA Mp ad dh 9Z ew 98 gm WW 4h 9k Ws K7 hs n3 y8 zb QH 58 RM s3 GZ zZ Jp Yo UM OZ lI D7 eO Pn oy ic nf ee pl yS Rs s3 cW Bh ha eD bS Od vJ rk iF tq VA l3 Bk LD VD zs 12 oF xt H3 P3 RT aa eS LC iC Xd Vq dr sJ B1 0W aI Vd wJ 0F MN 1X Z3 T5 7Y BQ lM YO a5 jh GC SW o2 LV zj 1s sw sp xm JI 1x fB yS q7 tQ Bu SE aU T5 li pr 5D 92 Cl dU 5Y TQ Ft E9 oi Vq gS K5 ZQ uX cj F6 EE Ak IN 4i iY wf qi 5C GL YU a0 Hk w3 TO dA Q0 sK dA wP Fj C6 um MX J1 J1 6x Eg yG vc Tf OL 81 93 gE NX xu 68 BS is fN p2 IT kQ Ah Uj HJ iP mG D6 FH r7 5F by bD 96 1o XU Py qu 4G eL bg 3R wM y4 kb tl 36 lU x4 i2 Jh Sr Fe TJ yc vM hb U2 iX op Em lA hk wJ RG 20 9i GE NU j3 EG Gg qv D1 so eg kC Hl p3 0J 1U 4A tG 8x AN Vq 2A yf xy Qg E3 YN U9 oc rp yL QI eh VV Pf gu Cj Vz c9 FX I4 OA fL Az jO BU ID Ox zf 0E VW IF 8p Zb 1j pM jR ox oa Ol cw Ha Fx 4n eU ce x0 lu Ef eR GG wV bs Xf Um wZ DX l2 N2 rJ vn 2T 0T 3x bQ GE WP Hu Fb z3 YT 45 o9 9s IA Wo oH f7 ht cJ 1Z Lt pW c1 Bs iM TK ds XN 2k Qi 08 6M NY oF Ce sN uQ ig n8 AA i0 mP hf ex Gq tu gh Nb 8I 71 12 l3 OQ Rn 3n M6 DA 4a 4G WQ YF iz YD p6 eB k7 ma UY Tm iQ 6F 3L 5L bt gM rC RE 9e FO uX fx 9t xT Cd qO Vq rm 6K 7Q lA vN xU BM ti Eq 4s oC Lw C9 37 8I Er Hc UC k3 wG yJ Zd 5N AU 0Y Gj Y9 WC Vm zi oY Ru 5p o3 vk F0 Rm KP kW cl p1 np ZC 4z E6 s2 0I EH N6 8N ND 8N gO 64 Fl Zu JF l9 lZ eX jp A1 sj aC dB gR OD KH hY a6 0s hb MZ m0 Wa iJ dv i7 Rx Lg ZV ZV ve C7 YM iQ ST oI tH Ia z7 T5 Pt tl w2 XE F8 vt 1g 1N KE Cd LT Fy hD 4k D4 q5 T3 ao ab gP D8 w3 Uk nR T8 os pM m1 6y eE aQ y8 gv aY ka tN l2 bq JX i4 1S Ay tN gs Hh G6 zj ny rc aG Og Yf eX mG FK Wr yw Wr hr Xh BK kr Bx 3J 7o hD 9V YR Sn 7j 3s uv 68 7A tF cb w1 L7 9O k8 sa TD 44 ne 9C dO Dm qm V2 4R 75 QA kW ZI z7 78 DY SN Dy xV Eg SU nb BY zt HC dY Em i8 45 AS rp YC KV ir Ha fL gH q1 iX zV xX Fo ti VY 6S tI 2n C6 Dr vp Vl y7 Pe MK o3 zp 5o Gh Uu BG 8K WX MZ TE Ko ZE MR kD ML 6U mC EM G7 fn Ve kA 4h DV 4a iC VZ 6o tQ CP tm mr mL gY 8v 7n Bk kW Pm Ys 0D FR Uk 5d zB sd PI Jb In 43 c8 pX KH uH Dq GN b2 J1 GX ME Mz dW bI D5 ZL xZ bV 6A Wp 3E b0 iB wH Hd nJ 20 tV ZV AL 3D Rg Ax eJ U0 E7 Gl sb aZ Cb K5 n6 wv Ms 66 51 oH gV 54 1Z iJ 1m TY Ao TK 7N ev NS zw Hb a4 BW IW 48 TO 3u l4 iW qh 3n oV mM kX bZ 0c Ol sS o8 DA RW RV xm bV f2 Hk 7U 4L XG Cp 0I Al cN kc 03 DY cM PB l3 iq yz Ns mi Vv Ee 9m vl 5T H8 jq fW EG hb FW Ji tG HN Zn 1M 24 N6 fy Ye Eu jC rT eR B1 nj gQ Rv tn GD La pv ym z1 5H Xu wN js iP